第一條 為規(guī)范專業(yè)貸款監(jiān)管資本計(jì)量，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)，制定本指引。
第二條 本指引適用于《中國(guó)銀行業(yè)實(shí)施新資本協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)》確定的新資本協(xié)議銀行和自愿實(shí)施新資本協(xié)議的其他商業(yè)銀行。
第三條 商業(yè)銀行實(shí)施新資本協(xié)議，應(yīng)按照本指引要求計(jì)量專業(yè)貸款的監(jiān)管資本要求。
第四條 本指引所稱專業(yè)貸款是指按照《商業(yè)銀行銀行賬戶信用風(fēng)險(xiǎn)暴露分類指引》確定為項(xiàng)目融資、物品融資、商品融資和產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)暴露。
第五條 商業(yè)銀行可以采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法或監(jiān)管映射法計(jì)量專業(yè)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管資本要求。
第六條 商業(yè)銀行采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法的，專業(yè)貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)體系應(yīng)達(dá)到《商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)體系監(jiān)管指引》的要求，并且在估計(jì)違約風(fēng)險(xiǎn)暴露時(shí)，還應(yīng)充分考慮債務(wù)人違約后，為促使貸款所形成的資產(chǎn)投入運(yùn)營(yíng)而繼續(xù)發(fā)放貸款的影響，以確保風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)的審慎性。
第七條 商業(yè)銀行采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法的，應(yīng)按照《商業(yè)銀行資本充足率計(jì)算規(guī)則》計(jì)量專業(yè)貸款的監(jiān)管資本要求。
第八條 商業(yè)銀行專業(yè)貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)體系若未能達(dá)到《商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)體系監(jiān)管指引》的要求，應(yīng)采用監(jiān)管映射法計(jì)量專業(yè)貸款的資本要求。
第九條 商業(yè)銀行可以對(duì)專業(yè)貸款中的一個(gè)或多個(gè)子類采用監(jiān)管映射法，對(duì)其他子類采用內(nèi)部評(píng)級(jí)法，但不得同時(shí)對(duì)同一子類的風(fēng)險(xiǎn)暴露采用不同的方法。
第十條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，專業(yè)貸款的內(nèi)部評(píng)級(jí)體系應(yīng)達(dá)到以下要求：
（一）商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)專業(yè)貸款采用一維評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)應(yīng)同時(shí)考慮債務(wù)人的特征和債項(xiàng)特征以及兩者之間的相關(guān)性，直接反映預(yù)期損失。
（二）商業(yè)銀行應(yīng)最少設(shè)置4個(gè)非違約級(jí)別和1個(gè)違約級(jí)別。
第十一條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，專業(yè)貸款評(píng)級(jí)應(yīng)考慮以下因素：
（一）項(xiàng)目融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點(diǎn)、項(xiàng)目發(fā)起人或債務(wù)人實(shí)力和擔(dān)保安排等5方面因素。項(xiàng)目融資監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件1。
（二）物品融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、交易特點(diǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)特征、項(xiàng)目發(fā)起人實(shí)力和擔(dān)保安排等7方面因素。物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件2。
（三）商品融資評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、政治和法律環(huán)境、資產(chǎn)特征、項(xiàng)目發(fā)起人實(shí)力和擔(dān)保安排等5方面因素。商品融資監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件3。
（四）產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)評(píng)級(jí)應(yīng)考慮財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)特征、項(xiàng)目發(fā)起人或開(kāi)發(fā)商實(shí)力和擔(dān)保安排等4方面因素。產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件4。
第十二條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，應(yīng)將專業(yè)貸款的內(nèi)部評(píng)級(jí)結(jié)果映射到“優(yōu)”、“良”、“中”、“差”和“違約”5個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)。商業(yè)銀行應(yīng)參照內(nèi)部評(píng)級(jí)與外部評(píng)級(jí)的映射關(guān)系、監(jiān)管評(píng)級(jí)與外部評(píng)級(jí)的映射關(guān)系，確保內(nèi)部評(píng)級(jí)與監(jiān)管評(píng)級(jí)映射關(guān)系的一致性和穩(wěn)定性。
（一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BBB-或以上。
（二）監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BB+ 或 BB。
（三）監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)BB- 或 B+。
（四）監(jiān)管評(píng)級(jí)“差”，對(duì)應(yīng)外部評(píng)級(jí)B 到 C-。
（五）監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約”，不適用于與外部評(píng)級(jí)映射。
第十三條 上條所稱的優(yōu)、良、中、差和違約5個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)的含義分別是：
（一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人實(shí)力強(qiáng)，并落實(shí)了全面擔(dān)保安排，即使在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，承貸主體仍能償還債務(wù)。
（二）監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足且穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人實(shí)力良好，并落實(shí)了全面擔(dān)保安排，但在經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，承貸主體可能無(wú)法全額償還債務(wù)。
（三）監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流充足，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人實(shí)力一般，擔(dān)保安排存在缺陷，導(dǎo)致現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，承貸主體抵御經(jīng)濟(jì)衰退和行業(yè)波動(dòng)的能力很弱。
（四）監(jiān)管評(píng)級(jí)“差”是指貸款所形成的資產(chǎn)未來(lái)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流不確定性很大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和發(fā)起人實(shí)力差，承貸主體償債能力很大程度上依賴于經(jīng)濟(jì)狀況和市場(chǎng)需求出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，否則承貸主體可能違約。
（五）監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約”是指，按照《商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部評(píng)級(jí)體系監(jiān)管指引》的違約定義，承貸主體已經(jīng)違約。
第十四條 商業(yè)銀行采用監(jiān)管映射法的，若專業(yè)貸款的內(nèi)部評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)與監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)不一致，應(yīng)記錄兩者之間的差異，并向監(jiān)管部門(mén)解釋差異存在的原因和合理性，證明內(nèi)部評(píng)級(jí)與監(jiān)管評(píng)級(jí)的映射關(guān)系，確保兩者的主要特征相一致。商業(yè)銀行應(yīng)保證其內(nèi)部評(píng)級(jí)推翻，不會(huì)使映射過(guò)程失效。
第十五條 專業(yè)貸款的5個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)分別對(duì)應(yīng)特定的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，具體如下：
（一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為70%。
（二）監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為90%。
（三）監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為115%。
（四）監(jiān)管評(píng)級(jí)“差”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為250%。
（五）監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為0%。
第十六條 如果商業(yè)銀行或監(jiān)管部門(mén)認(rèn)為，產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)貸款的未來(lái)房地產(chǎn)出租收入、銷售收入或土地出讓收入的波動(dòng)性較大，可提高其風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重：
（一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為95%。
（二）監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為120%。
（三）監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為140%。
第十七條 符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“優(yōu)”的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%；監(jiān)管評(píng)級(jí)為“良”的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為70%：
（一）貸款剩余期限不足2.5年。
（二）監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)更為審慎。
第十八條 專業(yè)貸款的5個(gè)監(jiān)管評(píng)級(jí)分別對(duì)應(yīng)特定的預(yù)期損失比例，具體如下：
（一）監(jiān)管評(píng)級(jí)“優(yōu)”，預(yù)期損失比例為0.4%。
（二）監(jiān)管評(píng)級(jí)“良”，預(yù)期損失比例為0.8%。
（三）監(jiān)管評(píng)級(jí)“中”，預(yù)期損失比例為2.8%。
（四）監(jiān)管評(píng)級(jí)“差”，預(yù)期損失比例為8%。
（五）監(jiān)管評(píng)級(jí)“違約”，預(yù)期損失比例為50%。
第十九條 符合下列條件之一的專業(yè)貸款，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“優(yōu)”的預(yù)期損失比例為0%，監(jiān)管評(píng)級(jí)為“良”的預(yù)期損失率比例0.4%：
（一）貸款剩余期限不足2.5年。
（二）監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定，商業(yè)銀行授信和評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)比監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)更為審慎。
第二十條 附件1、附件2、附件3和附件4為本指引的組成部分。
第二十一條 本指引采用標(biāo)準(zhǔn)普爾的評(píng)級(jí)符號(hào)，但對(duì)商業(yè)銀行選用外部信用評(píng)級(jí)公司不做規(guī)定，商業(yè)銀行可自行選擇評(píng)級(jí)公司的評(píng)級(jí)結(jié)果，并保持連續(xù)性。
第二十二條 本指引由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。
第二十三條 本指引自2008年10月1日起施行；有關(guān)監(jiān)管資本要求的計(jì)算規(guī)則自獲得中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施新資本協(xié)議之日起施行。
附件1：項(xiàng)目融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
附件2：物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
附件3：商品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
附件4：產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
附件1：項(xiàng)目融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
優(yōu) 良 中 差
財(cái)務(wù)狀況
市場(chǎng)形勢(shì)以及競(jìng)爭(zhēng)地位 市場(chǎng)上僅有少數(shù)直接或間接競(jìng)爭(zhēng)者或項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù)上具有實(shí)質(zhì)性和持久性優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)中定位為頂級(jí)競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)需求較強(qiáng)并繼續(xù)上升 市場(chǎng)上僅有少數(shù)直接或間接競(jìng)爭(zhēng)者或項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù)水平上具有稍強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，但該狀況不會(huì)持久市場(chǎng)中定位為一流競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)需求較強(qiáng)并穩(wěn)定 項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù)上不具有優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)中定位為一般競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)需求充分并穩(wěn)定 項(xiàng)目在位置、成本或技術(shù)上比平均水平弱無(wú)明顯的市場(chǎng)定位市場(chǎng)需求較差并持續(xù)下降
財(cái)務(wù)比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（LLCR），項(xiàng)目期保障比率（PLCR）和債務(wù)/資本比率） 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)比率優(yōu)，經(jīng)濟(jì)前景非?？春?相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)比率介于健康和一般之間，經(jīng)濟(jì)前景看好 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)比率符合標(biāo)準(zhǔn) 相對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)比率弱
壓力分析 當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴(yán)重的問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目仍能償還債務(wù) 當(dāng)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)面臨一般問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目能償還債務(wù)。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)生嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，項(xiàng)目才可能違約 項(xiàng)目易受經(jīng)濟(jì)周期中常見(jiàn)的負(fù)面影響，可能在正常的低谷期違約 如果情況不好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目可能違約
融資結(jié)構(gòu)
貸款持續(xù)期與項(xiàng)目持續(xù)期的對(duì)比 項(xiàng)目的有效使用壽命大大超過(guò)貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命超過(guò)貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命超過(guò)貸款期限 項(xiàng)目的有效使用壽命可能低于貸款期限
貸款分期償還計(jì)劃 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還 債務(wù)本息分期均衡償還，但有少部分到期一次性償還 到期一次性償還，或債務(wù)本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還
政治、法律環(huán)境
考慮項(xiàng)目類型和風(fēng)險(xiǎn)緩釋之后的政治風(fēng)險(xiǎn)，包括風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 風(fēng)險(xiǎn)很低，可供使用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能優(yōu)異 風(fēng)險(xiǎn)低，可供使用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能良好 風(fēng)險(xiǎn)不高，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能一般 風(fēng)險(xiǎn)很高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或其功能較差
政府的支持和項(xiàng)目在長(zhǎng)期對(duì)國(guó)家的重要程度 項(xiàng)目（主要是出口導(dǎo)向型的）對(duì)國(guó)家具有重大戰(zhàn)略性意義，政府強(qiáng)有力的支持 項(xiàng)目對(duì)國(guó)家重要，政府支持程度較高 項(xiàng)目不具有戰(zhàn)略意義，但毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)政府有利，政府可能未明確表示支持 項(xiàng)目對(duì)國(guó)家不重要，政府不支持或支持較弱
法律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革的風(fēng)險(xiǎn)） 長(zhǎng)期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境 中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境 能比較確定地預(yù)測(cè)監(jiān)管環(huán)境的變化 項(xiàng)目可能受當(dāng)前和未來(lái)的監(jiān)管問(wèn)題影響
遵照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律，獲得所有必要支持和許可的程度 高 較高 一般 低
有關(guān)合同和抵質(zhì)押品的強(qiáng)制執(zhí)行力 合同和抵質(zhì)押品能強(qiáng)制執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品能強(qiáng)制執(zhí)行 即使存在若干非要害問(wèn)題，合同和抵質(zhì)押品仍能強(qiáng)制執(zhí)行 合同和抵質(zhì)押品強(qiáng)制執(zhí)行方面存在要害問(wèn)題尚未解決
交易特點(diǎn)
設(shè)計(jì)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠 技術(shù)和設(shè)計(jì)完全可靠 技術(shù)和設(shè)計(jì)可靠——用強(qiáng)大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問(wèn)題 技術(shù)和設(shè)計(jì)不可靠/存在技術(shù)問(wèn)題和/或設(shè)計(jì)復(fù)雜
建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)
審批和選址 已獲全部批件 一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但獲批可能性很大 一些事項(xiàng)尚待批準(zhǔn)但審批程序明確，審批只是例行公事 尚未獲得關(guān)鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件
建設(shè)合同類型 價(jià)格和日期都固定的總承包工程、采購(gòu)及建設(shè)合同（EPC） 價(jià)格和日期都固定的總承包工程、采購(gòu)及建設(shè)合同 價(jià)格和日期都固定的總承包建設(shè)合同，有一家或一家以上的承包商 缺乏價(jià)格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯(lián)絡(luò)的問(wèn)題
項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金充足且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金較多且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金適當(dāng)且由金融實(shí)物資產(chǎn)支持以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的項(xiàng)目發(fā)起人提供項(xiàng)目完成擔(dān)保 約定的損害賠償金不足或缺乏金融實(shí)物資產(chǎn)的支持或項(xiàng)目完成擔(dān)保較弱
承包商承建類似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 強(qiáng) 較強(qiáng) 中 弱
操作風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)運(yùn)與維護(hù)（O & M）的范圍和性質(zhì) 完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同，最好附帶業(yè)績(jī)激勵(lì)條款，和/或營(yíng)運(yùn)和維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶 長(zhǎng)期的營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同，和/或營(yíng)運(yùn)和維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶 不完備的營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同，或附帶營(yíng)運(yùn)和維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶 缺乏營(yíng)運(yùn)和維護(hù)合同：緩釋操作無(wú)法抵御高營(yíng)業(yè)成本的風(fēng)險(xiǎn)
運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)能力，業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 很強(qiáng)，或者項(xiàng)目發(fā)起人承諾提供技術(shù)支持 較強(qiáng) 中 不強(qiáng)/弱，或者當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)商受當(dāng)局控制
承購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)（Off-take risk）
(a)存在照付不議（take-or-pay）合同或固定價(jià)格承購(gòu)（fixed-price off-take）合同的情況下 承購(gòu)方信譽(yù)卓著；合同終止條款完備；項(xiàng)目合同期限略微長(zhǎng)于債務(wù)期限 承購(gòu)方信譽(yù)良好；合同終止條款完備；項(xiàng)目合同期限長(zhǎng)于債務(wù)期限 承購(gòu)方信譽(yù)一般；合同對(duì)終止條款做一般規(guī)定；項(xiàng)目合同期限一般等于債務(wù)期限 承購(gòu)方信譽(yù)較差；合同終止條款規(guī)定不全；項(xiàng)目合同期限不長(zhǎng)于債務(wù)期限
(b)不存在照付不議合同或固定價(jià)格承購(gòu)合同的情況下 項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率低于過(guò)去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價(jià)格出售 項(xiàng)目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務(wù)或商品在地區(qū)市場(chǎng)銷售順暢，即使市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率低于過(guò)去，產(chǎn)品也能按預(yù)定價(jià)格出售 商品銷售范圍有限且只能按比預(yù)定價(jià)格低的價(jià)格出售 項(xiàng)目產(chǎn)品只有一兩個(gè)買(mǎi)家或者在有組織市場(chǎng)一般無(wú)法售出
供貨商風(fēng)險(xiǎn)
原材料（feed-stocks）價(jià)格、數(shù)量和運(yùn)輸風(fēng)險(xiǎn)；供貨商的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 與財(cái)務(wù)實(shí)力很強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同 與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同 與財(cái)務(wù)實(shí)力較強(qiáng)的供貨商簽訂長(zhǎng)期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 與財(cái)務(wù)實(shí)力弱的供貨商簽訂短期或長(zhǎng)期供貨合同，肯定存在一定程度的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)（如自然資源開(kāi)發(fā)） 儲(chǔ)備探明且已開(kāi)發(fā)，并經(jīng)獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要 儲(chǔ)備探明且已開(kāi)發(fā)，并經(jīng)獨(dú)立方審計(jì)，在項(xiàng)目使用壽命期內(nèi)超額滿足需要 探明儲(chǔ)備可在債務(wù)存續(xù)期滿足項(xiàng)目需要 項(xiàng)目在某種程度上依賴潛藏或尚未開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備
不可抗力風(fēng)險(xiǎn)（戰(zhàn)爭(zhēng)、內(nèi)亂、 自然災(zāi)害 等） 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效, 風(fēng)險(xiǎn)暴露的水平較低 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效,風(fēng)險(xiǎn)暴露的水平較適中 風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具有效，一般防護(hù) 存在明顯風(fēng)險(xiǎn)，不能完全緩釋
項(xiàng)目發(fā)起人/債務(wù)人的實(shí)力
發(fā)起人/債務(wù)人的業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)實(shí)力和國(guó)別/行業(yè)經(jīng)歷 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)優(yōu)秀，財(cái)務(wù)實(shí)力雄厚 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)良好，財(cái)務(wù)實(shí)力良好 發(fā)起人/債務(wù)人業(yè)績(jī)一般，財(cái)務(wù)實(shí)力良好 發(fā)起人/債務(wù)人缺乏業(yè)績(jī)或業(yè)績(jī)值得懷疑以及/或財(cái)務(wù)實(shí)力微弱
發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)項(xiàng)目的支持力度，例如有股權(quán)、所有權(quán)條款保障，有在必要時(shí)向項(xiàng)目補(bǔ)充注資的激勵(lì)機(jī)制，以及其他相關(guān)交易 支持力度大項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有高度戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)—長(zhǎng)期戰(zhàn)略）發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或相關(guān)交易的承諾效力較低或無(wú)承諾 支持力度較大項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人具有戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務(wù)—長(zhǎng)期戰(zhàn)略）發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或相關(guān)交易有相對(duì)效力較高的承諾 支持力度一般項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人重要（核心業(yè)務(wù)）發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或相關(guān)交易具有一些相對(duì)重要的承諾 支持有限項(xiàng)目對(duì)發(fā)起人的長(zhǎng)期戰(zhàn)略或核心業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)緊要 發(fā)起人/債務(wù)人對(duì)他人或相關(guān)交易的承諾極有可能影響當(dāng)前項(xiàng)目
擔(dān)保安排
合同和賬戶權(quán)利分配 非常全面 全面 一般 差
抵押物的質(zhì)量、價(jià)值和流動(dòng)性 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價(jià)值充足，交易活躍 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價(jià)值充足，具有交易先例 對(duì)起動(dòng)項(xiàng)目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔(dān)保權(quán)益抵質(zhì)押物價(jià)值充足，能夠進(jìn)行交易 對(duì)貸款人幾乎未提供擔(dān)保，或抵押條款對(duì)銀行不利抵質(zhì)押物價(jià)值充足，或不能進(jìn)行交易
貸款人對(duì)現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬(cash sweep) 和獨(dú)立第三方賬戶托管） 好 較好 一般 差
合同條款的約束力（關(guān)于強(qiáng)制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強(qiáng)制規(guī)定） 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力強(qiáng)項(xiàng)目不再舉借其他債務(wù) 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力較強(qiáng)項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)非常有限 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力一般項(xiàng)目舉借的其他債務(wù)有限 合同條款對(duì)此類項(xiàng)目約束力弱項(xiàng)目可能無(wú)限舉借其他債務(wù)
儲(chǔ)備基金（償債、營(yíng)運(yùn)與維護(hù)、更新和重置、不可預(yù)見(jiàn)事件） 儲(chǔ)備基金覆蓋期超過(guò)平均項(xiàng)目期儲(chǔ)備基金來(lái)源落實(shí)，全部都由現(xiàn)金或高評(píng)級(jí)銀行出具的信用證組成 儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平均項(xiàng)目期所有儲(chǔ)備基金來(lái)源都落實(shí) 儲(chǔ)備基金覆蓋期等于平均項(xiàng)目期所有儲(chǔ)備基金來(lái)源都落實(shí) 儲(chǔ)備基金覆蓋期低于平均項(xiàng)目期儲(chǔ)備基金來(lái)源于經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流
附件2：物品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
優(yōu) 良 中 差
財(cái)務(wù)狀況
市場(chǎng)狀況 需求旺盛且處升勢(shì)進(jìn)入障礙大對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化不敏感 需求旺盛且穩(wěn)定存在進(jìn)入障礙對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化有些敏感 需求一般且穩(wěn)定進(jìn)入障礙有限對(duì)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化非常敏感 需求疲弱且不斷下降無(wú)進(jìn)入障礙易受技術(shù)和經(jīng)濟(jì)前景變化的負(fù)面影響，環(huán)境高度不確定
財(cái)務(wù)比率（償債保障比率和貸款/價(jià)值比率） 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率健康。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)非常好 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率健康/尚可。經(jīng)濟(jì)情況預(yù)測(cè)好 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率一般 相對(duì)資產(chǎn)類型而言，財(cái)務(wù)比率過(guò)于冒險(xiǎn)
壓力測(cè)試 長(zhǎng)期收入穩(wěn)定能夠抵御經(jīng)濟(jì)周期中出現(xiàn)的嚴(yán)重壓力情形 短期收入較好能夠抵御一些負(fù)面問(wèn)題。只有出現(xiàn)嚴(yán)重壓力情形才可能違約 短期收入不確定現(xiàn)金流易受經(jīng)濟(jì)周期中常見(jiàn)的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經(jīng)濟(jì)低迷期違約 收入非常不確定即使在經(jīng)濟(jì)正常的情況下，貸款也可能違約，除非情況發(fā)生好轉(zhuǎn)
市場(chǎng)流動(dòng)性 市場(chǎng)具有全球性資產(chǎn)流動(dòng)性高 市場(chǎng)具有全球性或區(qū)域性資產(chǎn)流動(dòng)性比較高 區(qū)域性市場(chǎng)且短期前景不利流動(dòng)性低 只有本地市場(chǎng)或前景不佳流動(dòng)性低或沒(méi)有流動(dòng)性
政治和法律環(huán)境
政治風(fēng)險(xiǎn)，包括風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移 非常低，采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能強(qiáng)大 低，采用的風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能較強(qiáng) 中等，風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具功能一般 高，缺乏風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具或功能差
法律和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn) 司法環(huán)境有利于物品的收回（repossession）和合同的強(qiáng)制執(zhí)行 司法環(huán)境有利于物品的收回和合同的強(qiáng)制執(zhí)行 司法環(huán)境總體來(lái)說(shuō)有利于物品的收回和合同的強(qiáng)制執(zhí)行，即使恢復(fù)過(guò)程可能較長(zhǎng)和/或較難 法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn)定。司法制度使物品收回或合同的執(zhí)行過(guò)程過(guò)長(zhǎng)或不可能
交易特點(diǎn)
與資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命相應(yīng)的融資條款 完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無(wú)寬限期 最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平 最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期 償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高
操作風(fēng)險(xiǎn)
批文/許可 已獲得全部批文，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 全部批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 大多數(shù)批文已獲得或正待批復(fù)，資產(chǎn)符合當(dāng)前和可預(yù)見(jiàn)的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定 在獲得所有必要審批事項(xiàng)上存在問(wèn)題。部分配置計(jì)劃和/或營(yíng)運(yùn)計(jì)劃可能需要修改
營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同的范圍和性質(zhì) 完備的長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同，最好配合合同履約激勵(lì)措施和/或營(yíng)運(yùn)與維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶（如有需要） 長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同和/或營(yíng)運(yùn)與維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶（如有需要） 不完備的營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同或營(yíng)運(yùn)與維護(hù)儲(chǔ)備金賬戶（如有需要） 缺乏營(yíng)運(yùn)與維護(hù)合同：營(yíng)運(yùn)成本風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用有限
營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期滿資產(chǎn)的再次營(yíng)銷能力 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好 業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確定 業(yè)績(jī)無(wú)或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營(yíng)銷能力
資產(chǎn)特征
與同一市場(chǎng)資產(chǎn)相比，配置、型號(hào)、設(shè)計(jì)和維修（如飛機(jī)的使用年限和型號(hào)）方面的情況 在設(shè)計(jì)和維修上擁有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，配置標(biāo)準(zhǔn)，物品符合上市流通要求 設(shè)計(jì)和維修中等偏上，配置標(biāo)準(zhǔn)，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要 設(shè)計(jì)和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場(chǎng)上流通受限 設(shè)計(jì)和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟(jì)使用壽命。配置非常特殊，物品的市場(chǎng)流動(dòng)性差
轉(zhuǎn)售價(jià)值 當(dāng)前的轉(zhuǎn)售價(jià)值大大高于債務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值適度高于債務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值略高于債務(wù)價(jià)值 轉(zhuǎn)售價(jià)值低于債務(wù)價(jià)值
資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的敏感程度 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期較不敏感資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期敏感 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期相當(dāng)敏感 資產(chǎn)價(jià)值及流動(dòng)性相對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的敏感度非常高
發(fā)起人實(shí)力
營(yíng)運(yùn)商的財(cái)務(wù)實(shí)力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績(jī)和對(duì)租賃期滿資產(chǎn)的再次營(yíng)銷能力 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力出眾 業(yè)績(jī)和再營(yíng)銷能力良好 業(yè)績(jī)短、差，再營(yíng)銷能力不確定 業(yè)績(jī)無(wú)或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營(yíng)銷能力
發(fā)起人的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)實(shí)力 發(fā)起人業(yè)績(jī)出眾，財(cái)力強(qiáng)盛 發(fā)起人業(yè)績(jī)和財(cái)力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績(jī)一般，財(cái)力優(yōu)良 發(fā)起人業(yè)績(jī)無(wú)或值得懷疑及/或財(cái)力微弱
擔(dān)保安排
資產(chǎn)控制 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 法律文件保障貸款人對(duì)資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實(shí)施有效控制（例如擁有材料完備的擔(dān)保權(quán)益，或租賃框架中包含此擔(dān)保品） 合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔(dān)保，造成對(duì)資產(chǎn)喪失控制的風(fēng)險(xiǎn)
貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場(chǎng)所和狀況的權(quán)利和手段 貸款人能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況（定期報(bào)告、檢查的可能性） 貸款人幾乎能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況 貸款人能夠在任何時(shí)間任何地點(diǎn)監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況 貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場(chǎng)所和狀況
損害保險(xiǎn) 向頂級(jí)保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額高包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額較高不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向一般保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額一般不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向差的保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額低不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn)
附件3 ：商品融資的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
優(yōu) 良 中 差
財(cái)務(wù)狀況
交易的超額擔(dān)保程度 優(yōu) 良 中 差
政治和法律環(huán)境
國(guó)家風(fēng)險(xiǎn) 沒(méi)有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn) 有限的國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)（特別是新興市場(chǎng)國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離岸存放） 有國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)（特別是新興市場(chǎng)國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離岸存放） 國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)高（特別是新興市場(chǎng)國(guó)家的儲(chǔ)備在境外離岸存放）
國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)的緩釋措施 非常有力的緩釋措施：強(qiáng)有力的離岸機(jī)制戰(zhàn)略性商品購(gòu)買(mǎi)商實(shí)力一流 有力的緩釋措施：有離岸機(jī)制戰(zhàn)略性商品購(gòu)買(mǎi)商實(shí)力強(qiáng) 緩釋措施一般：有離岸機(jī)制商品戰(zhàn)略性較低購(gòu)買(mǎi)商實(shí)力一般 只有部分緩釋措施：缺乏離岸機(jī)制非戰(zhàn)略商品購(gòu)買(mǎi)商實(shí)力弱
資產(chǎn)特征
流動(dòng)性和易損程度 商品公開(kāi)報(bào)價(jià)可利用期貨或場(chǎng)外市場(chǎng)工具套做保值商品不易損壞 商品公開(kāi)報(bào)價(jià)可利用場(chǎng)外市場(chǎng)工具套做保值商品不易損壞 商品非公開(kāi)報(bào)價(jià)但有市場(chǎng)流動(dòng)性套做保值與否不確定商品不易損壞 商品非公開(kāi)報(bào)價(jià)，相對(duì)市場(chǎng)的廣度和深度而言，流動(dòng)性受限缺乏合適的套做保值工具商品易損壞
發(fā)起人實(shí)力
交易商財(cái)務(wù)實(shí)力 相對(duì)于交易策略和風(fēng)險(xiǎn)而言非常強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱
業(yè)績(jī)，包括輔助流程的管理能力 在有問(wèn)題交易上經(jīng)驗(yàn)豐富操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī)優(yōu) 在有問(wèn)題交易上經(jīng)驗(yàn)夠用操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī)良 在有問(wèn)題交易上經(jīng)驗(yàn)有限操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績(jī)一般 總體業(yè)績(jī)有限或不確定成本和利潤(rùn)波動(dòng)大
交易控制和保值政策 交易對(duì)手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格 交易對(duì)手方選擇、套做保值和監(jiān)控標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng) 有交易經(jīng)驗(yàn)，問(wèn)題沒(méi)有或很小 交易員有巨額損失交易記錄
財(cái)務(wù)披露質(zhì)量 優(yōu) 良 中 財(cái)務(wù)披露存在一些不確定性或不充分
擔(dān)保安排
資產(chǎn)控制 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時(shí)間可視需要在法律上對(duì)資產(chǎn)行使控制權(quán) 貸款人擁有完備的優(yōu)先擔(dān)保權(quán)益，在任何時(shí)間可視需要在法律上對(duì)資產(chǎn)行使控制權(quán) 在某一環(huán)節(jié)貸款人對(duì)資產(chǎn)的控制發(fā)生中斷，憑借對(duì)交易流程的了解或第三方承擔(dān)可緩釋此中斷問(wèn)題 合同存在喪失資產(chǎn)控制權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)?；謴?fù)可能有危險(xiǎn)
損害保險(xiǎn) 向頂級(jí)保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額高包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額較高不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向一般保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額一般不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn) 向差的保險(xiǎn)公司投保保險(xiǎn)額低不包括擔(dān)保品損害保險(xiǎn)
附件4：產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)的監(jiān)管評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
優(yōu) 良 中 差
財(cái)務(wù)狀況
市場(chǎng)狀況 目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均衡即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目少于或等于需求預(yù)測(cè) 目前項(xiàng)目類型和場(chǎng)所供需均衡即將面市的競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目大體等于需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)供需基本均衡競(jìng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計(jì)劃中，項(xiàng)目設(shè)計(jì)和生產(chǎn)能力沒(méi)有新項(xiàng)目先進(jìn) 市場(chǎng)需求弱，何時(shí)改善達(dá)到均衡并不確定項(xiàng)目租期屆滿后不易找到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越
財(cái)務(wù)比率和墊款比例（DSCR適用于以出租為目的的房地產(chǎn)并且在建設(shè)階段不適用，LTV適用于以出售為目的的房地產(chǎn)） 相對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目類型，償債保障比率（DSCR）很高，貸款/價(jià)值比率（LTV）低。如果存在二級(jí)市場(chǎng)，按市場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu) 償債保障比率（DSCR）和貸款/價(jià)值比率（LTV）良好。如果存在二級(jí)市場(chǎng)，按市
場(chǎng)價(jià)認(rèn)購(gòu) 房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化，價(jià)值下跌，導(dǎo)致貸款/價(jià)值比率（LTV）上升 房地產(chǎn)的償債保障比率（DSCR）惡化嚴(yán)重，其貸款/價(jià)值比率（LTV）大大高于新貸款的最低標(biāo)準(zhǔn)
壓力分析 房地產(chǎn)的資金來(lái)源、或有事項(xiàng)和負(fù)債配置可使其在面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情況下履行償債義務(wù) 房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財(cái)務(wù)壓力（如利率、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）情況下能履行償債義務(wù)。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)問(wèn)題時(shí)才可能違約 在經(jīng)濟(jì)下滑時(shí)，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開(kāi)支能力并增加了違約風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約
現(xiàn)金流預(yù)測(cè)
(a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目 合同租期長(zhǎng)且到期日分散房地產(chǎn)租與信譽(yù)好的客戶房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租空置率低費(fèi)用（維修、保險(xiǎn)、保安和財(cái)產(chǎn)稅）可預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)大部分合同租期長(zhǎng)承租戶信譽(yù)各異合同到期續(xù)租情況正常空置率低費(fèi)用可預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)大部分出租合同為中期承租戶信譽(yù)各異合同到期續(xù)租情況一般空置率一般費(fèi)用相對(duì)可預(yù)測(cè)但隨收入變動(dòng) 房地產(chǎn)出租合同期限不一承租戶信譽(yù)各異合同到期原承租戶很少續(xù)租空置率高吸引新租戶的場(chǎng)地費(fèi)用開(kāi)支很高
(b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目 租賃活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)展或超出計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定 租賃活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)展或超出計(jì)劃。項(xiàng)目近期將穩(wěn)定 多數(shù)租賃活動(dòng)按計(jì)劃開(kāi)展，但是一段時(shí)期內(nèi)項(xiàng)目不穩(wěn)定 出租情況不如預(yù)期。盡管達(dá)到目標(biāo)入住率，但收入不理想，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張
(c)在建項(xiàng)目 房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預(yù)租或預(yù)售給信用等級(jí)為投資級(jí)的承租人或買(mǎi)家 房地產(chǎn)已全部預(yù)租或預(yù)售給信譽(yù)好的承租人或買(mǎi)家 租賃活動(dòng)按計(jì)劃進(jìn)行，但房地產(chǎn)可能沒(méi)有預(yù)租 房地產(chǎn)因成本過(guò)高、市價(jià)下跌、承租人撤租或其他原因而惡化
資產(chǎn)特征
場(chǎng)所 房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶 房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶 房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計(jì)和維修存在問(wèn)題
設(shè)計(jì)和條件 房地產(chǎn)因設(shè)計(jì)、配置和維修較好而受歡迎，遠(yuǎn)比新項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、配置和維修得當(dāng)，設(shè)計(jì)和性能比新項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)力 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)和維修尚可 房地產(chǎn)的配置、設(shè)計(jì)或維修薄弱
在建房地產(chǎn) 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算保守，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較低，承包商水平很高 建設(shè)預(yù)算夠用，承包商水平一般 建設(shè)開(kāi)支超出預(yù)算或項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高而不切實(shí)際。承包商可能不合格
發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商實(shí)力
開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)力和意愿 發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商提供大量現(xiàn)金用于建設(shè)或收購(gòu)房地產(chǎn)發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商資金充裕，直接及或有負(fù)債低發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散，種類多樣 發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商提供較多現(xiàn)金用于建設(shè)或收購(gòu)房地產(chǎn)發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散 發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商提供資金不多或非現(xiàn)金發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)實(shí)力中等或偏下 發(fā)起人/開(kāi)發(fā)商支持房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力不足，意愿不強(qiáng)
類似房地產(chǎn)項(xiàng)目的聲譽(yù)和業(yè)績(jī) 管理層富有經(jīng)驗(yàn)，發(fā)起人資質(zhì)出色在類似項(xiàng)目上聲譽(yù)佳、長(zhǎng)期業(yè)績(jī)好 管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)良好發(fā)起人或管理層在類似項(xiàng)目上業(yè)績(jī)好 管理層經(jīng)驗(yàn)和發(fā)起人資質(zhì)一般管理層或發(fā)起人在類似項(xiàng)目上未發(fā)生過(guò)嚴(yán)重問(wèn)題 管理層經(jīng)驗(yàn)不足，發(fā)起人資質(zhì)不合規(guī)格管理層和發(fā)起人的問(wèn)題曾導(dǎo)致房地產(chǎn)管理困難
與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關(guān)系 與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關(guān)系可靠 與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保持適當(dāng)關(guān)系 與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系不好
自籌資金到位情況 已全部到位 預(yù)計(jì)優(yōu)于貸款到位 預(yù)計(jì)與貸款同比例到位 遲于貸款到位或無(wú)法到位
擔(dān)保安排
留置權(quán)性質(zhì) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 擁有手續(xù)完備的第一順位留置權(quán) 貸款人的執(zhí)行抵質(zhì)權(quán)的能力受到限制
租金分配（長(zhǎng)期出租 的房地產(chǎn)項(xiàng)目） 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行已經(jīng)獲得租金分配，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項(xiàng)目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金 銀行尚未獲得租金分配，或未掌握用于向租戶發(fā)通知的必要信息
保險(xiǎn)覆蓋面情況 適當(dāng) 適當(dāng) 適當(dāng) 不合格
